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物業頻頻并購正折射出新的發展趨勢

2020-01-09 藍鯨財經 48人看過 評論
摘要:2019年,物業行業出現的另一個變化是:收并購現象明顯增多,行業集中度有提升的趨勢。這其中,房企系的物業公司尤為活躍。
  在剛剛過去的2019年,先后有9家物管公司成功登陸資本市場,創歷年之最。此外,行業變得“激蕩”,也通過物業公司頻繁的收并購展現出來。雅生活(HK.03319)收購中民物業,中航善達整合招商物業……一幕幕收并購大戲接連上演。
 
  越來越多的玩家入場,大魚吃小魚現象增多。頻頻“出風頭”的背后,物業行業正折射出新的發展趨勢。
 
  9家物管企業成功上市
 
  據藍鯨房產不完全統計,2019年共有9家物管企業成功上市,其中在A股上市的有1家,H股上市的有8家。此外,還有6家已提交招股書的企業。而在2018年,僅有6家物業企業上市。
 
  在58安居客研究院分析師張波看來,物業公司上市背后,離不開房企的支持。他表示,隨著存量時代的臨近,物業公司正成為頭部房企重點搶占的發展新高地。
 
  藍鯨房產注意到,今年上市的9家企業中,8家都有著房企背景。同時,在關于募集資金的用途上,新上市物企不約而同地選擇了戰略擴張。如奧園健康(HK.03662)將募集資金的62%用于擴大規模;鑫苑服務(HK.01895)將所得款項凈額約60%,將用于擴展物業管理服務、尋求戰略收購及投資機會。
 
  此外,張波還表示,在房地產融資受限的大背景下,物業公司上市可以帶來更多的現金流,更容易獲得金融機構的青睞,這或許是房企拆分物業上市的另一個考量。
 
  不過,相較于2018年,2019年新上市的物業公司在資本市場上出現了分化,缺乏規模化優勢的公司明顯不受市場認可。以保利物業(HK.06049)和時代鄰里(HK.09928)為例。12月19日,兩家物業公司同時在港交所上市。保利物業當日大漲29.2%,時代鄰里則出現破發,當日跌幅5.24%。
 
  張波稱,這其中固然有市場環境的影響,但與物業個體也息息相關。在他看來,缺少母公司規模助力,缺乏新模式的傳統物業公司,很難得到市場青睞。
 
  收并購迭起,物業行業集中度提升
 
  2019年,物業行業出現的另一個變化是:收并購現象明顯增多,行業集中度有提升的趨勢。這其中,房企系的物業公司尤為活躍。
 
  9月,雅生活(HK.03319)以20.6億元交易對價,收購中民物業及新中民物業60%的股權,創行業最大單筆收購案。據悉,截至2019年6月30日,雅生活的在管面積為2.11億平方米。交易完成后,雅生活集團整體在管面積突破5億平方米,一躍成為行業最大的物業管理企業之一。
 
  在業內人士看來,物業公司規模擴張有兩種途徑,一種是依賴地產母公司的項目支持;一種是依靠收并購擴張。無論是在資金獲取還是資源整合上,房企系物業公司優勢都十分明顯。
 
  而反觀彩生活(HK.01778)、綠城服務(HK.02869)等主要依賴第三方拓展物管面積的企業,行業地位則面臨著沖擊。2019年上半年,綠城服務實現營業收入36.65億元,同比增長25.13%,位居上市物業公司第一位;同期,碧桂園服務(HK.06098)實現營業收入35.18億元,同比增速74.41%。照此趨勢,在不久的將來,碧桂園服務或將超越綠城服務。
 
  此外,隨著收并購的增加,百強物業的集中度進一步提升。據嘉和家業監測的數據來看,2019年百強物企的管理規模的集中度超35%。不過,同期的百強房企規模的集中度已經高達73%。顯然,物業企業目前仍處于跑馬圈地的沖規模階段。
 
  嘉和家業物業服務研究院預測,2020年仍然是收并購大年,并且收并購的目的性會更強,會更具戰略性。
 
  搶占物業藍海,非住宅物業占比提升
 
  目前來看,雖然住宅物業領域仍有擴張空間,但物管企業若將業務聚焦與此,似乎并不明智。
 
  藍鯨房產注意到,越來越多的物管公司,開始將資源向非住宅領域傾斜。2019年12月份,萬科物業與戴德梁行牽手成立新公司,拓展在商業物業與設施管理領域。卓越物業,則專注于做非住宅的商辦物業。
 
  據明源地產研究院數據顯示,2019年上半年,20家典型物業服務企業,其拓展項目的67.27%來自于非住宅物業種類,而住宅物業僅占了32.73%。如綠城服務非住宅物業管理面積從2015年的16.8%上升至2019年上半年的21.5%;雅生活服務則由原來0.99%增長至39.6%。
 
  對此,一位不愿具名的業內人士向藍鯨房產指出,住宅物業的平均收費是行業里面最低的,只擴大該類型物管的規模,利潤率偏低。反之,介入非住宅物業,或發力增值服務等領域,有助于企業利潤率的提升。
 
  非住宅物業管理行業巨大的發展潛力,也給了物業企業充足的發展動力。據華創證券的一份報告指出,估算2030 年全國非住宅物業管理面積將達113 億平,對應基礎服務收入規模1.1萬億元,分別較18年增長81%、129%。
 
  如今,房地產發展進入瓶頸期,與之密切相關的物業企業,也將迎接一場規模角逐與品質的比拼。這場物管競賽中,誰又能笑到最后?
原標題:雅生活再掀物業整合潮 9家物管公司登陸資本市場

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