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物業公司排隊上市,誰將成為2020年物業第一股?

2020-01-14 嘉和家業 唐卓 鄔曄 289人看過 評論
摘要:物業公司排隊上市,誰將成為2020年物業第一股?本篇文章從待上市企業的經營狀況和戰略規劃發展進行分析研究,將以鴻坤物業、興業物聯、特發服務和建業新生活四家物業服務企業為樣本,為大家全面解讀。
  2019年全年共有10家物企成功上市,其中香港主板8家,A股2家(包含招商積余更名),上市物企陣營持續擴充。對于物企而言,資本化有利于進行規模的擴張和服務模式的升級,這種良性循環推動了眾多物企加快推進上市的步伐。
 
  2019年提交招股書但未上市的物企共有5家,分別是鴻坤物業、興業物聯、特發服務、時時服務和建業新生活。(開元物業已于2019年12月19日擬終止創業板上市計劃,并撤回相關資料)
 
  本篇文章從待上市企業的經營狀況和戰略規劃發展進行分析研究,將以鴻坤物業、興業物聯、特發服務和建業新生活四家物業服務企業為樣本,為大家全面解讀。
 
  一:財務狀況
 
  企業營收穩定增長
 
  盈利狀況參差不齊
 
  財務報表是企業的體檢報告,主營業務收入和凈利潤是衡量企業經營狀況的重要財務指標。分析目前待上市的其中四家物業企業(特發服務、建業新生活、鴻坤物業和興業物聯)的招股書財務數據,其近三年的營業收入均保持穩定增長態勢,但盈利能力卻參差不齊。
 
  01 營業收入穩中有升,建業新生活同比增長率最高
 
  從營業收入來看,目前,建業新生活的主營收入在分析的四家待上市物企中最高,2019年6月末實現營業收入6.8億元,較2018年同期上升143%,實現自身發展的大跨越。
 
  鴻坤物業的招股書數據統計日截止到2019年4月末,實現營業收入8,623萬元,同比增加10.4%。
 
  興業物聯2019年上半年實現收入8,119萬元,較2018年同期上升39.6%,整體營業規模處于排隊上市物企中最低位。
 
  特發服務的招股書數據統計日截止到2018年末,2018年全年實現營業收入將近7億元,為本文研究的四家待上市物企同期營收最高,近三年保持約37%的增速。
 
  備注:建業新生活、興業物聯的招股書數據統計節點為2019年6月30日;
 
  鴻坤物業的招股書數據統計節點為2019年4月30日
 
  02 盈利能力參差不齊,喜憂參半
 
  從凈利潤看,截至公布的招股書數據統計節點,建業新生活的凈利潤在四家企業中占據首位,2019年上半年實現凈利1.04億元,同比增長99.5%,其凈利率為15.2%,和已上市的物企比較,凈利率也高于平均值,表現出較高的盈利能力。
 
  鴻坤物業截至2019年4月30日的凈利潤為1093萬元,2018年同期的凈利潤為1319萬元,同比下降17.2%。
 
  2019年上半年,興業物聯實現凈利潤2062萬元,比2018年同期增加19.9%,近三年保持穩定的增長態勢。
 
  03 創新營業收入增長方式,多元服務逐步開展
 
  通過對各企業收入結構的分析,四家待上市企業在開展基礎物業管理服務之外,積極拓展多元服務,增加營業收入來源,降低行業風險。
 
  雖然多元化的趨勢進一步深化,但基礎物業管理仍舊作為各物企主要收入來源,根據各企業發布的招股書統計數據節點,特發服務、建業新生活、鴻坤物業和興業物聯的物管收入占比分別為78.2%、49.7%、70.4%和84.3%。
 
  特發服務的收入結構主要來自三大板塊:物管收入、政務服務和增值服務。2018年,其政務服務和增值服務分別占比12%和9.8%。
 
  建業新生活的收入結構比較簡潔,兩大板塊分別為基礎物管和增值服務,2019年上半年的增值服務板塊占比50.3%。
 
  鴻坤物業的業務結構分為三大板塊:物管服務、物業開發商相關業務和增值服務,2019年4月末后兩者的占比分別為23.3%和6.3%。
 
  興業物聯的業務模式更多元化,分為物管服務、增值服務、智能化服務和農產品銷售。
 
  多元化業務模式的拓展,增值服務的利潤空間更大,企業在增加總體收入的同時,也積極進軍增值服務領域,其在各個企業的收入結構中占比越來越大。分析研究的四家企業中,按照企業招股書分類的板塊數據,建業新生活的增值服務占比最高,鴻坤物業和興業物聯均為6%。
 
  二、管理規模
 
  整體服務規模持續提升
 
  區域深耕逐步深化
 
  管理規模是物企在行業中論資排輩的重要標準之一。對于物企來說,管理規模越大意味著市場占有率越高,行業競爭力越強。從目前研究分析的四家待上市企業來看,各家企業的在管面積規模參差不齊,差異化較大。企業的戰略發展也大相徑庭,戰略方向主要分為單一區域持續深耕和全國化布局。但去依賴化卻是四家企業的共同點,這同時也是行業的大趨勢,積極進行市場外拓,逐漸減少母公司物業在整個業務收入板塊中的占比,擴大整個市場的規模。
 
  01 在管面積規模持續擴大
 
  從在管面積來看,建業新生活的在管面積規模最大,2019年上半年為4175萬平方米,較2018年同期上升86.7%。截止招股書最新統計節點,特發服務、鴻坤物業和興業物聯,在管面積分別為2,052萬平方米、458萬平方米和205萬平方米。較往年同期,分別同比增長31%、22%和29%。近三年,四家企業在管面積規模均保持增長趨勢。
 
  備注:特發服務的招股書數據統計節點到2018年
 
  建業新生活、興業物聯的招股書數據統計節點為2019年6月30日;
 
  鴻坤物業的招股書數據統計節點為2019年4月30日
 
  02 三方外拓市場持續擴張,戰略選擇大相徑庭
 
  對于物企來說,第三方外拓市場的管理面積規模能很大程度反應企業的綜合實力水平,過度依賴關聯企業不利于企業未來的發展。
 
  在目前研究分析的四家待上市企業中,除特發服務為獨立第三方物業服務企業外,其余三家均為地產集團下屬的物業企業。從各家企業發布的招股書分析,均積極外拓市場,以減少關聯企業物業收入的占比,以建業新生活為例。
 
  2019年上半年,建業新生活的總在管面積為4,175萬平方米,其中關聯企業相關的在管面積為2,731萬平,占比65.4%;獨立三方外拓市場規模的建筑面積為1,444萬平,占比34.6%。2018年末的關聯企業相關的在管面積為2,151萬平,占比83.7%。近三年多,建業新生活的第三方市場占比持續擴大,外拓市場能力不斷增強。
 
  此外,管理面積的區域分布也直觀反映了企業的戰略規劃布局,從目前四家待上市企業的業務分布分析:
 
  特發服務和鴻坤物業以“深耕區域,布居全國”的節奏邁進;
 
  建業新生活和興業物聯繼續區域深入,形成區域領頭優勢。
 
  特發物業:深耕以深圳、廣州為龍頭的珠三角經濟圈,全國布局京津冀為重點的環渤海經濟圈、上海為中心的長三角經濟圈、成都為核心的西南經濟圈和武漢為中心的華中城市經濟圈。
 
  鴻坤物業:深耕以京津冀為核心的環渤海經濟圈,逐步布局陜西省、湖北省和海南省,進一步推向全國。
 
  建業新生活:持續深入河南省,截止2019年上半年,已布局河南全省18個地級市。其中104個縣級市中已覆蓋73個。
 
  興業物聯:專注河南省鄭州市場,根據招股書披露,目前鄭州市在管項目包括16幢商用樓宇和3座政府樓宇。
 
  嘉和家業觀點
 
  建業新生活:背靠“河南王”建業地產,戰略定位就是區域性龍頭物企,對標河南區域上市物企鑫苑服務,目前在管規模遠超鑫苑,借助于建業地產在河南的影響力,未來增量市場具有想象空間。
 
  特發服務:作為最近籌備上市物企中唯一國資股,業務布局全國,但目前在管規模和市場影響力,相較于同是大灣區的保利物業缺乏足夠的競爭力。
 
  鴻坤物業:作為“小而美”的物業公司,總體在管規模及創收能力都在穩定增長,對標資本市場將助力企業實現有質量的發展。
 
  興業物聯:戰略定位為商辦型物企,但整體市場規模小,目前區域僅限鄭州市,受同區域的建業新生活和鑫苑服務競爭壓力,未來增量市場空間天花板低,對投資者缺乏足夠吸引力。
 
  2019年已經過去,這一年物業行業砥礪前行、戰果累累,全年共10家物業公司完成上市工作。未來已來,望2020年預備上市的物企資本之路一路順風。
原標題:物業公司排隊上市,誰將成為2020年物業第一股?

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