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核心物業股股價指數較年初上升達109.61%

2020-01-11 和訊房產 8人看過 評論
摘要:和訊房產對2019年新上市物業企業昨天的收盤價進行歸總,并對其上市首日的開盤價做了一個漲跌幅的榜單。結果初步顯示,2019年上市物企表現差異很大,而這大多由各家在物業領域的經營、深耕情況、盈利模式不同所致。
  隨著房地產的存量時代到來,物業市場勢必成為一片新藍海,成為新的房企獵奪之地,這在2019房企陸續分拆物業登陸資本市場可以見得。
 
  2019年,在中國共上市9家物業管理企業,僅1家新大正在A股,其余8家都在港股上市。僅12月19號一天,就有保利物業、時代鄰里兩家物企敲鐘。而在2018年,全國共有6家物業管理公司上市。 截至2019年11月11日,核心物業股股價指數較年初上升達109.61%,而同期恒生綜指上升8.5%,東北證券(000686,股吧)分析師評價稱,頭部公司估值創新高,市場對于物業板塊的認可度、關注度持續提升。考慮到未來兩年規模、業績增速可觀、政策面持續友善、社區增值服務仍有挖掘空間等因素,物業板塊仍具備相當的投資價值。
 

股價增幅差距大:新正大增幅位于榜首
 
  數據來源:同花順iFinD數據說明:1. 企業范疇:2019年在中國新上市的物業企業2. 數據口徑:2019年新上市物業企業中,僅新大正在深交所上市,貨幣幣種是人民幣;其余新上市物業企業均在港股,貨幣幣種是港元。即把新大正所有數據轉化成港元來進行排名。兌換標準:1人民幣=1.1205港元3. 時間跨度:均是在2019年1月1日-12月31日期間上市的物業企業4. 漲跌幅是2020年1月9日的當日收盤價與該企業上市首日開盤價對比出的漲幅
 
  和訊房產對2019年新上市物業企業昨天的收盤價進行歸總,并對其上市首日的開盤價做了一個漲跌幅的榜單。結果初步顯示,2019年上市物企表現差異很大,而這大多由各家在物業領域的經營、深耕情況、盈利模式不同所致。
 
  在A股上市的新大正,首發定價已被換算成29.98港元,開盤價直漲20%至35.98港元,僅上市一月有余,新大正昨日收盤價就已高達73.42港元,與上市首日開盤價對比,漲幅超過一倍,達104.05%。而在漲幅榜中第二名的奧園健康,在股價與新大正低很多的同時,以6.14港元的收盤價,收獲了46.89%的漲幅,與第一名104%的數據差距不小。
 

 
  A股物企今年“殺出”的新大正,于1998年在重慶成立,是一家以非住宅業態為主的第三方物業管理公司,2018年主營業務收入達8.85億元,在管項目308個,其中72%來自重慶。不同于被房企分拆出來的物業企業,新大正將未來戰略定位于城市公共物業領域,欲打造成為智慧城市公共建筑和設施,管理公共、園區、航空機場、政府機關、學校、住宅等城市項目的綜合服務提供商。值得一提的是,新大正公共物業中的機場物業項目,近年來發展迅猛,承接的北京大興國際機場的項目極具發展潛力,機構認為這將利于提升服務能力、品牌知名度、營造更廣闊的盈利空間。
 
  數據來源:同花順iFinD數據說明:1. 企業范疇:2019年在中國新上市的物業企業2. 數據口徑:2019年新上市物業企業中,僅新大正在深交所上市,貨幣幣種是人民幣;其余新上市物業企業均在港股,貨幣幣種是港元。即把新大正所有數據轉化成港元來進行排名。兌換標準:1人民幣=1.1205港元3. 時間跨度:均是在2019年1月1日-12月31日期間上市的物業企業4. 排名次序按照1月9日市值
 
  不同于新大正的錯位布局,保利物業是背靠母公司保利發展,在規模的賽道上具有先發優勢的典型。根據保利物業2019年半年報,其合同管理面積4.549億平方米,在管總面積達2.603億平方米。成為2019新上市物業企業市值排名榜的第一,是第二名藍光嘉寶服務在1月9日的總市值的3倍多。
 
  差異如此之大的劇情早在去年在12月19日就敲響了序曲,保利物業、和時代鄰里物業同日赴港敲鐘上市,但命運大不相同。保利物業上市首日大漲29.2%,收盤價45.35港元,總市值241.87億港元。時代鄰里首日破發,收盤價4.88港元,比招股價下跌5.24%,也是新年唯一一家開盤價、收盤價均低于招股價的物企。
 
  有分析人士稱,造成如此大差距的背后,折射出的是整個行業馬太效應加劇及盈利模式的掣肘。首先從規模看,時代鄰里在管面積未過億,從母公司時代中國分拆出來后,管理規模大多來自母公司自身項目,如何減少對母公司依賴、提高第三方項目占比是時代鄰里當下亟待解決的問題。
 
  一個跑馬圈地的賽場
 
  雖然市值榜中第二名的藍光嘉寶與第一名保利物業的市值規模差距相差3倍之多,但是股價表現良好,昨日港股收盤后,藍光嘉寶以每股50.75港元超過了保利物業,雖然藍光嘉寶在首發定價、首日開盤價本就略高于保利物業。
 
  截至2019年6月底,藍光嘉寶已進駐全國69個城市,在管項目400余個,管理面積6330萬平,業務涵蓋物業管理、咨詢服務、社區增值三大板塊。2019上半年凈利同比+108%至1.9億元。招股書顯示,此次募集資金中的77%用于物管業務的規模擴張,機構認為,藍光嘉寶資本助力高增長預期。
 
  不僅是藍光嘉寶,在資本市場中募集資金的用途上,新上市物企不約而同地選擇了戰略擴張。根據企業招股書顯示,奧園健康將募集資金的62%用于擴大規模;鑫苑服務將所得款項凈額約60%,將用于擴展物業管理服務、尋求戰略收購及投資機會。
 
  業內分析人士對和訊房產說,目前的物業資本市場基本還是初始的跑馬圈地的狀態,競爭激烈,有些企業是背靠母公司的規模營利,而那些規模較小靠收購第三方的中小物企的生存狀態將越來越難,也只能靠收購小開發商的項目生存,像碧桂園、綠城這類有自己的上市物業企業的公司,肯定不會把物業管理交給其他小物企,畢竟這一塊的利潤不小。
 
  對于未來的大方向,克爾瑞認為,物管行業可預見性強、盈利穩定,加之其可能成為“美好生活”的入口,已受到了資本市場的廣泛認可。作為容納了十幾萬家企業的行業,物管行業的資本化進程可能才剛剛開始。2020年上市物管公司在管面積將繼續擴大,或達到35-40億平方米。克而瑞證券研究院測算24家上市內地物管公司2019年在管面積合計約26.1億平方米,同比增長53.8%,高于2018年全年30.7%的增速。
 
  還有一個趨勢是,基于充沛的現金與IPO后募集的大量資金,機構認為2020年物業管理行業將繼續迎來收并購的大年。另外,明年市場拓展的競爭必然會進一步加劇,非住宅物業競爭相對緩和且易形成差異化優勢。 面對全市場對于物管行業的熱捧,東北證券認為,此時在個股的選擇上更應保持冷靜,傾向于選擇基本面確定性強、增值服務或非住宅物業領域有先發、差異化優勢的龍頭公司。
原標題:2019新上市物業企業發展“霄壤之別” 市值榜第一與第三相差三倍

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